郭百峡——农村小产权房买卖的效力
小产权房是指集体或个人在农村集体建设用地包括宅基地、公共建设用地和乡镇企业建设用地上建造的房屋，因为这涉及到宅基地使用权应否流转及从属性、无偿性、无固定期限性以及一定的社会保障等属性，国家对其流转是严格限制的，对向外流转是禁止的。因此小产权房屋，向外出售的话不受法律保护，买卖行为因违背法律强制性规定是无效的。
规范小产权房屋买卖的法律、法规有以下：《物权法》第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《城乡规划法》第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
河南省实施《城乡规划法》办法第四十七条在乡、村庄规划区内村民使用原有宅基地或者村内空闲地进行住宅建设的，应向村民委员会提出申请，经村民委员会同意后报乡、镇人民政府。经审查符合规划的，乡、镇人民政府应当自接到申请之日起十日内核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
河南省实施《城乡规划法》办法第四十七条在乡、村庄规划区内村民使用原有宅基地或者村内空闲地进行住宅建设的，应向村民委员会提出申请，经村民委员会同意后报乡、镇人民政府。经审查符合规划的，乡、镇人民政府应当自接到申请之日起十日内核发乡村建设规划许可证。
《合同法》第五十二条第一款第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农林集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑建造和购买的住宅发放土地使用权和房产证。
《国务院关于深化改革严格土地管理的通知》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地;。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出：农村住宅用地职能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或;小产权房;，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民只能拥有一处宅基地。
《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定：;严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住在申请宅基地使用权登记的，不予受理;。
《建设部房屋登记办法》第87条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。三门峡律师|三门峡律师网：河南蓝剑律师事务所 版权所有 备案号：豫ICP备10207368号-1
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