杨迎春——没有房屋所有权证的房屋能否买卖？

发布时间：2011/8/31 9:01:28 作者：杨迎春来源：本站浏览量：3118 【字体：大中小】

在生活中，经常会遇到消费者咨询，没有房屋所有权证的房屋能否买卖的问题。对于这个问题，我的回答是，这要区分房屋是城市房屋还是农村房屋。如果是农村房屋，你只能卖给本经济集体组织中符合申请宅基地的成员，否则无效。对于城市的房屋则可以自由转让，双方签订的买卖合同依法有效。

首先，我国目前没有任何关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的规定。所有关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的理解都是基于《房地产管理法》第37条，“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但此条实际指的是没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。

依据《合同法》第130条，“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。由此可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。
        在实际交易的过程中，卖方只要实际取得房屋，对房屋有完全的处分权就可以买卖。至于过户手续，可以待取得房屋权属证书后再履行。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
       我们知道，我国房地产市场上销售的房屋绝大多数是期房，即房屋销售时尚未盖好，更遑论取得房产证了。如果真是没有房产证就导致买卖合同无效的话，那么我国房地产市场会是一种何等混乱的景象！所有的房地产开发商在房屋涨价时，都可以以“签订合同时没有取得房产证，房屋买卖合同无效“为由，随意撕毁合同，肆意侵犯买受人的利益，而买房人付了款得不到房子的不合理、不公平现象就会变得合法、合理，《房地产管理法》的这条规定岂不成了开发商恶意毁约的“保护神”、老百姓买房的“拦路虎”了吗？谁还会去、谁还敢去买房呢？？房地产业也只能是死路一条了！
       因此，根据房屋买卖的交易行为顺序、内在逻辑及以上法律规定，对《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的立法本意应理解为：此条旨在贯彻不动产物权的登记生效主义，是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移。而不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。

其次，“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定，并非效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。
       我国法律法规中有大量的强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为，强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效的，是效力规范；没有明确规定违反将导致合同不成立或者无效，只是规定违反应受到有关机关行政处罚的，属于取缔规范。这在最高人民法院发布的《合同法》司法解释（二）中有明确的结论，第十四条是这样规定的，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”
       可见，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《房地产管理法》的上述规定并未明确规定违反此规定的合同无效，因此不属于效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。
        综上，没有房屋所有权证的房屋可以买卖。