据报道,近日中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。与此同时,要强化绿地服务居民日常活动的功能。城市公园原则上要免费向居民开放。中提到了新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。
一时间,关于拆除小区围墙成为网上最近热议的话题,关于近期城市规划管理意见里面提到今后可能不再封闭建小区,道路将公共化,大家关心这到底跟《物权法》是什么样的关系?如果真是道路公共化之后,会不会与我们现行的《物权法》相关解释是相违背的?
关于这些问题涉及的以下法律问题:
1、小区内的公共绿地和道路权属问题如何解决?
我国现行的《物权法》第七十三条明确规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。
因此,现在的封闭小区内的公共道路、绿地等公共设施,通常均属于业主共有的。而且,业主们在购买商品房时,房款中也包括了这些公共设施的公摊费用。那么,按照《若干意见》的规定,如果将小区内的公共道路、绿地做为城镇公共道路或绿地后,是否应当有补偿的问题。
同时,我认为对于以后新建小区建设项目,在土地出让时,就应当根据规划实行分块出让,而非现在的成块出让。这样,小区内的道路、绿地自始就做为公共设施,其权属也非小区业主共有。业主在购买房屋时,也不必分摊这部分费用。
当然,将来在修订法律时,对于《物权法》中的用益物权进行完善和调整,对建设用地使用权进行限制,如规定小区内的公共道路等公共设施权属仍属于业主,但是明确规定供社会公共使用。
2、管理维护的职责及费用承担问题
小区内道路及绿地做为公共设施后,关于管理、维护的职责,以及管护的费用承担,是负责管理小区的物业管理服务企业来做,还是交给市政部门来负责呢?这也将是必须直面的一个问题。我个人认为,权利与义务相一致的原则,如果将小区内的道路做为公共道路,那么管理维护却让小区业主承担,显然是不合理不公平的。
3、《若干意见》可以直接做为法律法规的依据来实施吗?
目前,这个意见尚处于党和国家的政策层面,国家政策上升为法律,还需要由立法机关也就是全国人大及全国人大常委会来进行制订、修改法律。

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